Sejak tahun 2013, telah terjadi peningkatan jumlah penjual yang melakukan pra-penjualan properti dan mendaftarkannya ke Multiple Listing Services (MLS). Core Logic melaporkan bahwa pada tahun 2013, 53% transaksi real estat yang dilakukan di AS tidak terdaftar di MLS. Kebanyakan penjual tidak memiliki lisensi real estat, dan tidak diizinkan menggunakan MLS – portal daftar standar untuk agen real estat berlisensi. Meskipun agen pembeli bersedia bekerja sama dengan daftar Dijual oleh Pemilik (FSBO), mereka tidak diizinkan memberikan saran atau akses apa pun ke pemasaran kepada penjual.
Penjual yang ingin mendaftarkan properti ke FSBO mungkin akan kehilangan nilai pasar riil properti sebesar puluhan ribu dolar, terutama jika mereka mendaftarkan properti tanpa penilaian terkini atau riset pasar terkini. Seringkali penjual akan mencantumkan FSBO berdasarkan harga jual rumah tetangga, yang mungkin merupakan pilihan terbaik atau bukan untuk properti yang sebanding. Agen real estat lokal mencantumkan properti secara terus-menerus di area penjualan regionalnya dan paling cocok untuk menawarkan perbandingan pasar di lingkungan yang dicakupnya. Ingat, penilaian pajak, meskipun sudah tersedia, bukanlah alat terbaik untuk mengukur nilai pasar properti yang sebenarnya pada suatu waktu tertentu.
Salah satu perbedaan tentang penjualan FSBO yang seharusnya membuat penjual terdiam adalah kenyataan bahwa agen pembeli yang berpengalaman mungkin lebih unggul dalam transaksi real estat FSBO. Mengapa? Penjual mungkin tidak memahami undang-undang negara bagian dan kode fidusia dan/atau konsekuensi dari masalah kontrak yang muncul selama negosiasi. Bahkan dengan seorang pengacara yang membuat kontrak real estat atas sebuah properti, hasil akhir dari penjualan real estat Dijual Oleh Pemilik (FSBO) mungkin terhambat karena berbagai masalah. REALTOR yang berpengalaman tahu cara menghindari hambatan ini dengan cepat dan menjaga transaksi properti tetap pada jalurnya.
FSBO Tidak Setara dengan Potensi Periklanan REALTOR
Bekerja dengan REALTOR profesional bernilai komisi dalam situasi seperti ini. FSBO memiliki peluang terbatas untuk pemasaran, menjadi lebih bergantung pada situs portal web real estate seperti Zillow.com. Dengan agen yang berpengalaman, penetrasi iklan suatu properti jauh lebih besar. Misalnya, saya mencantumkan properti saya untuk dijual di Williamsburg, Virginia di empat situs MLS. Ini memberi penjual saya cakupan wilayah yang luas sehingga agen lain dapat melihat daftarnya dan pembeli di MLS juga dapat melihatnya. Daftar MLS saya juga diterbitkan ulang di Realtor.com, yang dimiliki oleh National Association of Realtors dan juga merupakan situs web terkemuka di industri ini.
Broker saya, Coldwell Banker Traditions, juga memiliki mekanisme pencatatan di situs web berbasis lokalnya, di mana properti klien saya mendapat visibilitas yang sangat baik. Tidak semua REALTOR mencantumkan properti secara luas di Web, jadi tanyakan kepada masing-masing agen real estat dan tanyakan kepada mereka informasi spesifik tentang iklan yang disediakan untuk listing klien melalui MLS dan tempat lain di Web.
Ada kerugian lain dalam mendaftarkan properti tanpa agen. Jika pemilik tidak bertemu dengan calon pembeli, dia mungkin kehilangan kesempatan untuk menjual propertinya sama sekali. Untuk penjualan real estat di wilayah saya, Virginia Tenggara, pemilik tidak diizinkan menggunakan formulir hukum yang dibuat oleh Virginia Association for Realtors (VAR), kecuali mereka memiliki izin. Formulir real estat secara resmi dilindungi hak cipta oleh VAR dan disetujui untuk digunakan hanya oleh keanggotaan. Hal ini menempatkan penjual pada posisi yang sangat dirugikan dalam transaksi tersebut. Harus membuat formulir hukum baru tidak hanya memakan waktu, tetapi juga dapat meningkatkan biaya bagi seorang pengacara.
Selain beberapa keuntungan nyata jika mendaftar pada agen real estat berlisensi, terdapat juga kesalahpahaman umum bahwa penggunaan pengacara real estat akan menghemat uang dibandingkan membayar komisi agen. Penjual masih harus membayar biaya agen pembeli (yang bervariasi menurut negara bagian dan jenis transaksi real estat). Semua kontrak penjualan FSBO harus dibuat dan diselesaikan dengan pengacara. Proses penjualan melibatkan meminta pembeli membaca kontrak dan melakukan perubahan. Pengacara merevisi kontrak dengan tepat dan disajikan pada saat penutupan. Pengacara di Virginia mengenakan biaya jauh lebih banyak untuk membuat kontrak asli (menurut pengalaman saya) daripada komisi di pihak penjual – dalam banyak kasus. Penjual yang ingin melakukannya sendiri harus secara serius mempertimbangkan bahwa biaya pengacara mungkin lebih mahal, dan sebagian besar tidak dapat diprediksi, tergantung pada jumlah formulir hukum yang diperlukan, lamanya negosiasi, dan persyaratan kontrak tambahan.
Penjual harus melupakan FSBO dan menjadi cerdas dalam pasar real estat yang pasti sedang bergerak di banyak wilayah di AS. Harga cenderung lebih tinggi di pasar tahun 2014 dan persediaan rendah di banyak pasar. Jadi penjual perlu mendapatkan nasihat ahli dalam menentukan harga real estat pada nilai pasar saat ini – lebih dari sebelumnya. Selain potensi hilangnya keuntungan dari penjualan rumah, penjual dapat dengan mudah menghadapi masalah hukum dan kontrak yang mungkin tidak dapat diselesaikan dengan cepat. Lebih buruk lagi, masalah ini mungkin terlambat diselesaikan karena mematuhi batasan waktu pinjaman tertentu seperti FHA dan USDA. Jika penjual tidak mengetahui apa yang mereka lakukan dan jangka waktu tidak diindahkan, hal ini dapat menyebabkan pembeli kehilangan pinjaman. Pada gilirannya, properti tersebut kehilangan pembeli yang baik dan waktu yang berharga di pasar.
Bersikaplah bijak dan jangan terlibat dalam bisnis yang berisiko – mendaftarkan properti di luar MLS atau tanpa agen berlisensi. Yang terbaik adalah memiliki perwakilan dari agen berlisensi karena berbagai alasan. Alasan utamanya adalah: penjual akan mendapatkan nasihat ahli, kemungkinan besar akan menjual properti lebih cepat, dan properti akan mendapatkan harga pasar yang wajar. Katakan tidak pada FSBO. Sebaliknya, carilah profesional real estat yang cakap di wilayah Anda untuk mendapatkan pemikiran.