Jadi Anda ingin menjual rumah Anda sendiri? Mungkin Anda ingin menghemat uang untuk komisi yang akan dibayarkan kepada broker. Mungkin Anda salah satu orang yang percaya bahwa menjual rumah adalah proses yang sederhana karena terlihat begitu mudah di TV. Saya memahami bahwa hal ini mungkin tidak sesulit melakukan perawatan saluran akar gigi pada diri Anda sendiri, namun jika dilakukan tanpa persiapan, Anda mungkin akan merasa seperti telah melakukan hal yang disebutkan di atas.
Hal pertama yang perlu dipertimbangkan ketika menjual rumah Anda sendiri adalah menentukan seperti apa pasar saat ini di daerah Anda. Ini tidak berarti Anda harus membeli Wall Street Journal dan mencoba memperkirakan seperti apa pasar lokal Anda berdasarkan tren nasional atau lebih buruk lagi, tren internasional. Beberapa pasar tidak pernah mengalami kenaikan atau penurunan yang besar selama dekade terakhir meskipun hal serupa juga terjadi di negara lain. Jadi bagaimana Anda bisa mengetahui informasi yang berkaitan dengan daerah setempat? Salah satu caranya adalah dengan menghubungi agen real estat setempat dan bertanya, namun hal ini dapat menimbulkan tekanan yang tidak diinginkan untuk mendaftar bersama mereka; yang sebenarnya saya sarankan untuk sebagian besar pemilik rumah. Cara lain adalah dengan memeriksa surat kabar lokal yang mungkin mengungkapkan statistik tertentu seperti rata-rata hari di pasar, perbandingan harga jual dengan harga listing (jarang sekali sama, kecuali mungkin di pasar yang sedang panas), dan tingkat suku bunga lokal. Sekarang apa yang Anda lakukan dengan semua informasi ini? Untuk saat ini, simpan saja, karena kami akan menggunakannya untuk membantu menentukan harga rumah Anda.
Setelah kami mengumpulkan beberapa data dasar, langkah selanjutnya adalah mulai menemukan beberapa properti yang sebanding. Analisis pasar komparatif adalah cara paling akurat untuk menentukan harga rumah “normal”. Ini mungkin bukan cara terbaik untuk menilai nilai rumah baru, rumah bersejarah, properti pendapatan, atau properti komersial. Apa yang ingin Anda lakukan adalah mengumpulkan harga JUAL dari setidaknya ENAM rumah sebanding, yang telah terjual dalam 6 bulan terakhir. Jika Anda menggunakan penjualan rumah yang lebih tua dari itu, Anda berisiko membuat perbandingannya menjadi tidak terlalu akurat. Rumah yang sebanding harus semirip mungkin dengan rumah Anda, namun tidak harus identik. Rumah-rumah ini harus berada di distrik sekolah yang sama, kode pos, dan jika mungkin kompleks perumahan yang sama jika berlaku. Menjelaskan dengan tepat bagaimana melakukan proses ini bisa sangat bertele-tele, jadi yang akan saya katakan adalah bahwa untuk analisis amatir, pastikan harga rumah Anda lebih murah daripada rumah yang menawarkan fasilitas dan ukuran lebih besar dan lebih besar daripada rumah yang menawarkan ukuran lebih kecil atau tidak diperbarui. Mengetahui secara pasti seberapa besar pengaruh perbedaan ini terhadap harga rumah Anda dari perusahaan membutuhkan pengetahuan pasar yang tidak dimiliki sebagian besar pemilik rumah. Ingatlah bahwa uang yang dikeluarkan untuk renovasi tidak 100% berkorelasi dengan peningkatan nilai.
Oke, jadi sekarang kita punya gambaran tentang daftar harganya. Hal berikutnya yang perlu kita lakukan adalah kembali ke apa yang terjadi di pasar lokal. Jika rumah terjual dengan cepat, saya sarankan untuk tetap mendekati perkiraan harga Anda untuk menjual rumah Anda dengan cepat. Jika rumah terjual dengan harga rata-rata 3-6 bulan (sekali lagi rata-rata berbeda tergantung lokasi), saya akan mempertimbangkan untuk tetap menggunakan perkiraan harga jual Anda atau sebanyak sepuluh persen lebih murah jika Anda mengharapkan penjualan cepat. Jika rumah rata-rata tidak terjual dalam waktu kurang dari 120 hari, sebagai rumah yang akan dijual oleh pemilik, Anda harus memberi harga jauh di bawah pesaing sebesar 10% atau lebih. Alasan saya untuk hal ini adalah bahwa rumah yang dipasarkan secara luas tidak terjual, karena rumah Anda akan mendapat sedikit iklan dibandingkan dengan rumah yang terdaftar di broker. Anda akan membutuhkan keunggulan untuk memenangkan persaingan.
Ya, kita telah menyelesaikan langkah pertama; menentukan harga rumah kita. Ini sebenarnya adalah salah satu tugas mudah yang harus kita lakukan. Langkah kedua adalah menentukan anggaran kita untuk memasarkan rumah. Ini sebenarnya alasan utama saya menyarankan untuk menyewa broker, karena beriklan jika dilakukan sembarangan bisa memakan biaya LEBIH BANYAK daripada menyewa agen. Sekarang Anda dapat beriklan di situs yang diperuntukkan bagi penjualan oleh pemiliknya, tapi sejujurnya lalu lintas yang mereka hasilkan sungguh menyedihkan dibandingkan dengan banyak situs yang lebih terkenal. Jika Anda serius dengan hal ini, saya sarankan Anda mendaftar di situs dengan nama besar. Sejauh beriklan di surat kabar lokal, tentu tidak ada salahnya, namun sadarilah bahwa lebih banyak pembeli yang menemukan rumahnya secara online dibandingkan melalui surat kabar lokal. Namun surat kabar lokal memang menarik bagi generasi tua dan dapat membantu kampanye pemasaran lintas generasi. Pertimbangan lainnya adalah menurut asosiasi nasional REALTORS, 89% pembeli rumah yang disurvei pada tahun 2011 menggunakan agen untuk membeli. Artinya, mau atau tidak, kemungkinan besar Anda harus berurusan dengan dan atau membayar agen. Sebagai untuk dijual oleh pemilik, Anda dapat menawarkan untuk membayar agen untuk membawa pembeli kepada Anda. Ini dapat membantu Anda menghemat uang dibandingkan dengan meminta agen mendaftarkannya juga. Angka yang baik untuk memulai adalah menawarkan komisi 2-3% kepada agen pembeli mana pun. Hal ini akan memastikan bahwa 89% pembeli yang mencari rumah dengan bantuan agen tidak akan sepenuhnya menghindari rumah Anda. Alat pemasaran lain yang dapat Anda gunakan adalah papan tanda pekarangan. Ini dapat diperoleh dengan harga yang relatif murah dari percetakan lokal atau online. Jika Anda cukup berani untuk membiarkan orang asing berkeliaran di rumah Anda, Anda juga bisa mengadakan open house. Diperkirakan hampir 5% pembelian rumah dilakukan secara impulsif, sehingga tidak merugikan upaya penjualan Anda. Saya ingin Anda mempertimbangkan bahwa membawa orang asing ke rumah Anda bisa jadi tidak aman, jadi berhati-hatilah.
Baiklah, kami akan segera menjual rumah kami. Kami punya harga, kami tahu bagaimana kami akan memasarkannya, dan kami siap untuk mencantumkannya, bukan? Tidak, maaf kami masih memiliki beberapa pekerjaan yang harus diselesaikan. Hal berikutnya yang harus kita lakukan adalah melengkapi formulir keterbukaan penjual untuk diberikan kepada calon pembeli. Formulir ini dapat diperoleh dari otoritas perumahan setempat atau online. Selain itu, kami perlu memberikan undang-undang pengungkapan cat berbasis timbal kepada calon pembeli jika rumah Anda dibangun pada tahun 1978 atau lebih awal, berkat undang-undang tahun 1992. Selain itu, inilah saatnya untuk menetralisir rumah Anda, memperbaiki cat yang mengelupas (percayalah, perbaiki cat yang mengelupas), dan selesaikan tugas perawatan kecil lainnya yang perlu diselesaikan.
Oke, sekarang kita bisa melanjutkan dan membuat daftar rumahnya. Bagian yang mudah telah selesai, kita beralih ke bagian tersulit dan tersulit dalam menjual rumah. Sekarang jika Anda mendaftarkannya sendiri, saya sarankan membeli nomor telepon rumah untuk digunakan untuk tujuan iklan. Ada banyak tempat di mana Anda bisa menemukannya dengan harga murah. Saat pembeli perspektif pertama Anda menelepon, sapa mereka dengan sopan dan bagikan informasi apa pun yang mereka butuhkan. Meskipun mungkin menggoda, sebelum mengajak mereka melihat-lihat rumah, pastikan mereka telah mendapat persetujuan sebelumnya, atau setidaknya pra-kualifikasi untuk mendapatkan pinjaman; minta mereka membawa surat persetujuan awal. Orang tidak punya masalah membuang-buang waktu Anda. Jika mereka menolak membawa dokumen seperti itu, lewati saja karena kemungkinan besar mereka tidak begitu tertarik dengan rumah Anda. Faktanya, mereka bahkan tidak dapat memberikan penawaran nyata pada saat ini. Tunjukkan kepada pembeli yang telah memenuhi pra-kualifikasi, namun jangan berbicara tentang apa pun yang dipersonalisasi di dalam rumah, karena kemungkinan besar mereka akan membayangkan bagaimana mereka dapat mengubah rumah Anda agar sesuai dengan kebutuhan mereka. Jika mereka tertarik untuk mengajukan penawaran, harap jangan melakukan negosiasi harga secara lisan. Pertama, tawaran mereka tidak dapat ditegakkan secara hukum karena dianggap sebagai penipuan dan negosiasi bolak-balik dapat menimbulkan respons emosional di pihak Anda. Sebaliknya, mintalah penawaran tertulis dan kontrak yang mengikat. Kemungkinan besar mereka akan bekerja sama dengan agen, jadi ini biasanya merupakan titik bisu. Ketika penawaran diberikan, tetaplah tenang apakah itu lebih dari yang Anda harapkan, atau kurang karena sebagian besar pembeli akan mengharapkan penghematan yang Anda terima karena tidak membayar komisi untuk diteruskan kepada mereka (Sekarang jika Anda menggunakan saran saya untuk menawarkan komisi agen pembeli, Anda mungkin menemukan bahwa Anda menerima penawaran yang lebih masuk akal). Anda memiliki dua pilihan; menerima atau menolak tawaran tersebut. Jika Anda menolak tawaran tersebut, Anda selalu dapat melakukan penawaran balik. Beberapa hal yang diharapkan selama ini adalah pembeli ingin Anda membeli jaminan asuransi pemilik rumah (yang harus Anda lakukan untuk menghindari sakit kepala 6 bulan dari sekarang ketika pipa air Anda pecah atau tungku Anda mati pada usia 4 tahun). Yang kedua adalah mereka kemungkinan akan menempatkan beberapa kemungkinan pada tawaran tersebut, dan hal ini sepenuhnya normal. Kemungkinan ini mungkin termasuk inspeksi rumah, survei tanah, asuransi hak milik, tes pewarna, dan beberapa lainnya.
Oke, jadi Anda sudah menemukan pembeli dan rumah Anda terikat kontrak. 30-90 hari ke depan akan menjadi hari terberat, namun bertahanlah karena Anda hampir mencapainya. Selama waktu ini, seorang inspektur rumah setelah memeriksa rumah Anda akan memberikan daftar beberapa ratus masalah yang dimiliki rumah Anda. Jika Anda telah mengungkapkan barang-barang ini dalam pengungkapan penjual Anda, maka tidak perlu ada kekhawatiran, karena barang-barang tersebut bukanlah barang yang dapat digunakan oleh calon pembeli Anda untuk membatalkan transaksi. Nah, untuk hal-hal yang tidak Anda sadari, pembeli mungkin akan mencoba menawar harga lebih rendah lagi. Saya menyarankan untuk item tiket kecil, bertahanlah. Item tiket yang lebih besar kemungkinan besar memerlukan kelonggaran dari Anda. Pilihan Anda yang lain adalah tidak memberikan kelonggaran apa pun dan mencoba seluruh proses lagi, mengungkapkan masalah yang baru ditemukan. Jika segala sesuatunya berjalan melewati titik ini, bersiaplah untuk biaya lebih banyak lagi pada saat penutupan. Anda harus membayar pajak pengalihan properti, serta pajak properti yang diprorata jika Anda belum melakukannya pada tahun fiskal tersebut. Sekali lagi, akan ada beberapa biaya lain dan lebih baik dijelaskan secara rinci di sini, saya sarankan Anda melihat formulir HUD-1 untuk mendapatkan pemahaman yang kuat tentang biaya apa saja yang ditangani pada saat penutupan. Jika penutupan tidak ditangani oleh agen mereka, saya sarankan Anda menyewa pemegang lisensi transaksi atau pengacara untuk menangani dokumennya. JANGAN mencoba menyelesaikan tahap ini sendiri kecuali Anda adalah agen atau pengacara.
Nah, jika Anda berhasil melewati penutupan, Anda telah melakukan apa yang hanya mampu dilakukan oleh 15% dari penjualan oleh pemilik! Selamat, dan ketika Anda pergi mencari rumah berikutnya, gunakan agen.