Di pasar kondominium California saat ini, penjual tidak hanya harus menyiapkan unit untuk dijual, namun penjual juga harus siap dengan informasi tertentu tentang asosiasi pemilik rumah – sebelum melakukan pencatatan. Apakah Anda sebagai penjual mengetahui berapa banyak pemilik yang tinggal di asosiasi tersebut? Apakah Anda memahami Ketentuan, Perjanjian & Pembatasan (CC&R) asosiasi Anda? Bagaimana dengan penilaian mendatang untuk pekerjaan pemeliharaan terencana di area umum?
Anda telah bekerja keras mengecat ulang unit Anda, membersihkan karpet dan mungkin memperbarui meja di dapur dan kamar mandi Anda, dan Anda siap untuk dilihat oleh pembeli. Kemudian mungkin Anda mendapatkan tawaran dari pembeli yang termotivasi dan bersemangat dan Anda membuka escrow dan berencana untuk menutupnya dalam 30 hari. Tapi tunggu dulu, apakah Anda sudah mempertimbangkan masalah lain yang dapat memengaruhi penjualan Anda?
Misalnya, tahukah Anda bahwa memiliki rasio hunian pemilik kurang dari 50% berarti Anda mungkin perlu mendapatkan penawaran dari pembeli tunai? Sayangnya, banyak pemilik kondominium tidak menyadari bahwa semakin banyak jumlah unit sewa, semakin kecil kemungkinan mendapatkan pembiayaan hipotek pembeli. Banyak sumber pinjaman memiliki kriteria yang lebih tinggi daripada yang disyaratkan berdasarkan peraturan pinjaman FNMA, dan mungkin memerlukan 70-75% hunian pemilik sebelum menyetujui pinjaman pembeli baru Anda. Minimal, 50% hunian pemilik diperlukan untuk pinjaman FHA (ini hanya berlaku jika bangunan Anda disetujui FHA). Misalnya, pada gedung dengan 32 unit, 16 penyewa akan terlalu banyak. Jangan sampai Anda berpikir sebaliknya, situasi ini sering terjadi dan faktanya terjadi di kawasan yang sangat mewah di mana pemiliknya tidak ingin melepaskan unitnya setelah mereka pindah ke satu rumah keluarga. Hal ini menimbulkan banyak kesulitan bagi pemilik yang ingin menjualnya. Jika Anda menunggu sampai Anda berada di escrow hingga pembeli/pembeli pemberi pinjaman mengetahui hal ini, banyak waktu yang terbuang dan transaksi mungkin berakhir dengan pembatalan. Bukankah lebih bijaksana untuk membawa masalah ini ke Dewan Direksi Anda sehingga anggota umum dapat meninjau kebijakan penanganan persewaan?
Pemilik properti tidak boleh hidup dalam keterlupaan sementara membiarkan rasio pemilik asosiasi mereka menurun dari tahun ke tahun. Hal ini dapat berarti perbedaan antara menjual unit ketika masih memiliki ekuitas atau sebagai penjualan pendek yang sukses, atau memaksa unit melakukan penyitaan karena pemilik tidak memiliki jalan keluar lain dari situasi tersebut karena tidak ada pemberi pinjaman yang akan memberikan pembiayaan dan tidak ada pembeli tunai yang dapat ditemukan. Unit yang diambil alih dalam suatu asosiasi berarti penurunan iuran pemilik yang dikumpulkan dan kemungkinan peningkatan anggota yang tersisa, atau setidaknya kurangnya kontribusi terhadap biaya operasional normal. Ditambah lagi, nilai pasar semua unit dalam asosiasi tersebut mungkin terpengaruh jika pembiayaan menjadi tidak mungkin diperoleh, atau pembeli tunai memberikan penawaran “rendah” kepada penjual yang putus asa. Biasanya, Sertifikasi HOA pemberi pinjaman yang diserahkan kepada Dewan atau manajer properti mungkin menanyakan berapa banyak pemilik, berapa banyak penyewa, dan berapa banyak unit kosong. Anda dapat menghindari waktu yang terbuang dengan menghubungi Dewan Direksi atau manajer properti Anda terlebih dahulu untuk mendapatkan informasi ini.
Katakanlah rasio hunian pemilik masih baik-baik saja, tetapi ada pemilik yang menunggak di dalam gedung, mungkin karena kehilangan pekerjaan, atau unit sudah disita. Tahukah Anda bahwa jika suatu asosiasi mempunyai lebih dari 15% pemiliknya terlambat 30 hari (atau lebih) dalam pembayaran asosiasinya, pemberi pinjaman mungkin tidak akan memberikan pinjaman sampai jumlah tersebut berkurang menjadi kurang dari 15%. Pada bangunan yang lebih kecil sebanyak 30 unit, maka yang dibutuhkan hanya 5 unit. Bagaimana jika pemilik tersebut adalah penyitaan yang dilakukan oleh bank yang tidak membayar iuran hingga unitnya terjual, atau pemilik yang telah meninggalkan unitnya dan tidak dapat dijangkau? Apakah Dewan Direksi Anda telah menyarankan solusi untuk membantu penjual saat ini memiliki reputasi yang baik? Ini adalah informasi yang harus diperhatikan oleh penjual sebelum Anda mendaftarkan properti Anda. Mengapa menunggu sampai Anda berada di escrow dan kemudian mengetahui bahwa pemberi pinjaman tidak akan melanjutkan karena masalah ini? Sekali lagi, Dewan Direksi Anda (mungkin Bendahara) atau perwakilan manajer properti Anda harus dapat segera memberi Anda informasi ini.
Ini adalah dua masalah terbesar yang mungkin dihadapi penjual, namun masalah lainnya mungkin termasuk apakah asosiasi Anda memiliki studi cadangan atau tidak – berapa banyak uang yang disisihkan dalam anggaran tahunan Anda untuk cadangan? Idealnya sekitar 10%. Apakah asosiasi Anda memperbarui CC&R dalam 5 tahun terakhir, atau apakah Anda masih menggunakan dokumen asli yang mungkin sudah ketinggalan zaman dari undang-undang yang berlaku saat ini? Apa kebijakan hewan peliharaan di gedung Anda? Banyak pembeli yang memiliki hewan peliharaan dan perlu mengetahui terlebih dahulu apa yang akan terjadi, misalnya dua anjing mungkin tidak diperbolehkan, namun satu anjing dengan berat di bawah 35 pon diperbolehkan. Apakah Anda mengetahui adanya litigasi dalam asosiasi? Ini adalah pengungkapan yang diminta kepada penjual di California yang pemberi pinjamannya mempunyai kepentingan langsung terhadap risiko pemberian pinjaman di sana, bergantung pada permasalahan tertentu.
Dalam asosiasi pemilik rumah, konsep “kebaikan yang lebih besar” sangat dekat dengan permukaan. Anggota HOA terikat bersama oleh payung hukum tertentu yang terdapat dalam KUH Perdata California yang tidak ada di lingkungan non-asosiasi. Tempat tinggal di kondominium dulunya dan memang diperuntukkan bagi pemilik yang berencana untuk tinggal di sana, dan mungkin tidak berfungsi dengan baik bagi tuan tanah yang sudah lama tidak hadir, karena sekarang, lebih dari sebelumnya, pengalihan unit-unit ini sangat dikontrol untuk pertama kalinya oleh kriteria pinjaman hipotek.
Untuk informasi real estat lebih lanjut, silakan kunjungi situs web saya. Saya akan dengan senang hati menjawab pertanyaan apa pun mengenai artikel ini, atau penjualan kondominium secara umum.
http://www.longbeachrealestate.blogspot.com